私樓老化問題嚴重專訪三大專家教維修心法

近年不時聽見「石屎剝落」、「鋁窗跌落街」等個案，行街都變得提心吊膽。目前全港樓宇當中，超過三分一私樓樓齡超過30年，老化問題嚴重。政府落實推出強制性驗樓計劃，估計09年以後，每年要維修的樓宇近數千幢。當中要注意的細節，以至貪污陷阱是必須知道的。本刊專訪房協、香港測量師學會及廉政公署三大界別，探討樓宇維修牽涉的種種問題。

房協：幫物業做「身體檢查」

不少業主收到修葺令後，因為對維修工程不熟悉，或者礙於財力問題，尋找顧問及承建商都有困難。房協總經理阮偉基接受本刊專訪說：房協於05年推出「樓宇管理綜合維修計畫」，涉及金額40億元。包括「樓宇管理支助計畫」，協助無業主立案法團的樓宇組成法團。「樓宇維修支助計畫」，目標是有業主立案法團、超過20年，單位不過400個的樓宇。「房協會支助維修項目不超過20%的金額，或以單位計每戶不超過3,000元，工程完結之後，可支助業主購買第三者保險3年，每年不超過6,000元。個別單位，如涉及樓宇安全等問題，業主亦可申請。」

阮偉基指，業主可到房協物業管理諮詢中心，提供免費技術支援，「房協會派測量師到大廈視察，幫你幢物業做『身體檢查』，兼送一份簡單報價單，讓業主知悉樓宇的情況。並會協助組織業主大會，找專業人士，策劃整個工程。」

他認為，現時不少大廈缺乏維修及管理，皆因業主認知不足，所以教育亦是重要。房協每年舉辦過百個的工作坊及講座，目的就是教導業主「層樓唔係買左就算，重要維修管理。」

測量師學會：大翻新須請顧問

樓宇維修工程有大有小，是否要請顧問，當中也要參詳。測量師學會理事會成員何鉅業說，是否聘請顧問，要視乎工程規模及複雜性，「一般市民往往以為銀碼愈高，工程規模愈大。其實不然，例如改動一條樓梯，二、三十萬元，金額未必是高，但牽涉到安全問題，工程亦複雜。這時，聘請顧問就恰當。」

「在我們角度來說，樓宇大翻新就必須請顧問，因為工程涉及建築物條例及安全要求。而且顧問能擔當中立角色，業主眾多，沒有一個中立角色，業主之間也很難作決定。加上工程步驟繁複，專業顧問可以指出特定工程的緩急輕重。雖然前期討論時間會長點，但後期的爭執就會較少。」

如何選擇顧問？除了測量師學會及屋宇署有名冊可作參考，何鉅業認為，業主自己也要清楚樓宇要維修的地方，因為顧問公司不少，每間也有自己的強項，如果承建商不合適，萬一要重新招標，可能要半年時間。樓宇維修拖得越耐，危險性愈高。

另外，亦要小心銀碼，有時便宜莫貪。何鉅業指，曾經審核過一個約800萬工程，收12,000元顧問費，車馬費都不夠。至於顧問費收多少才合理?「從經驗所得，除非有特殊工程，否則通常的合理收費水平為工程費的6%至8%。」

廉政公署：招標工程有機會出現貪污

樓宇維修牽涉金額巨大，銀碼動輒由數百萬甚至上億元，近年涉及樓宇維修的貪污舉報，佔私營機構舉報總數比例近四成，可見問題的嚴重性。廉政公署高級調查主任梁仲平說︰「過往案例中，主要於招標、工程進行中有機會進行貪污。第一，開標後，才要求顧問有特別資格，例如有品質管理資格，其實是偏幫持有該資格的顧問。第二，泄露標書資料，如收標後，將其他標價告知顧問，從標箱拿標出來再改價入標。第三就是圍標，承建商互相協議抬高價錢，其中1間以較低價入標，誤導法團以為該標已經很低價。另外，法團成員收黑錢後，又會建議法團，接受圍標集團入標，剔走他人。」

梁仲平指，投標過後，又要嚴防工程進行期間的貪污問題，不法者的手法亦很多花款。例如工程偷工減料，監工者收黑錢後「隻眼開隻眼閉」。還有一種常見的，是追加合約以外的工程，承建商只要串通顧問公司，令業主以為追加的工程為必須。承建商那時就可開天殺價，業主受騙亦懵然不知。

至於招標時要留意的程序，在《樓宇維修實務指南》裏亦有提及，包括避免單一招標，盡量採用競爭性招標，例如公開登報。或是選擇性招標，一開始已選定特定的數間承建商，但要注意除法團成員提供的名單，也要加入有信譽的公司，減低圍標的風險。

「法團可於開標前定條件，招標時通知所有投標者，提高透明度。除了考慮標價，也應包括承建商的工作經驗、專業人士數目、品質認證資格。在評標時，可核實標書是否合乎開標前定的條件，如果並非接受最低價標書，就要詳列理由，確保日後能跟進。」

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