專家剖析第4季樓市觀熱門屋苑走勢定沽

09年樓市一直保持旺勢，樓價有升無減，踏入第四季，市場交投氣氛會依然熾熱，又或升勢已到強弩之末？今期走訪多位專業人士，分析樓市利好與利淡因素。另一方面，亦有本地龍頭屋苑及指標豪宅當下市況，全面解構本季樓市發展。

樂觀派

雷鼎鳴—科大經濟學系教授

入市不是太險惡

「樓市上落是根據經濟增長率快慢影響，如果經濟有復甦有增長，的確對樓價有正面作用。不過，早2季卻出現少少反常，今年4、5月樓市開始向上，雖然當時GDP未上，但大家見到股市表現不錯，樓市便開始跟着走，股市更在多次持續下跌後整固再上。如果按此情況分析樓價，雖然現時入市風險是高些，但說泡沫又唔似，不是太險惡吧！」

陳永傑—中原地產(新聞 - 網站 - 圖片)董事總經理

「供平過租」支持用家入市

「由於近期股票市場有大上落，也間接令樓市表現有波動，投資氣氛稍減，惟影響不大，相信樓市於第4季仍以豪宅帶動氣氛；而中小型住宅在「供平過租」的環境下，就更有用家支持，整體走勢趨向平穩。」

關景鴻—景鴻移民顧問董事長

月接80宗投資移民

身在加拿大的關景鴻透過長途電話，向本刊記者表示，該公司平均每個月接獲約80至100宗內地客來香港的投資移民申請，估計第4季的申請數字仍然平穩。

「投資移民申請是有2個階段去投資，第一個是入表之前半年內投資；另一個是等入境處的原則批准書批出後，再有半年時間去投資。今年第1季淡市時，客人便會先買樓後申請；不過，近一兩個月樓價上升，客人先申請，估計3個月左右批出後，跟着有半年物色投資項目。」

究竟有何條件，才會受這批新貴垂青？關氏指出，即使純粹為650萬元門檻，內地客都是選一些交通方便、有會所、出租易的全新物業，如海濱南岸；如果自住就一定要「豪」，九龍站上�\樓是現時內地投資移民客入市的首選，除了有上述優勢外，項目本身的住客、周邊配套等，都合乎他們入市要求，問題是一手豪宅靚貨已不多，二手樓又不是首選，加上樓價上升不少，他們暫時都買唔落手。」

劉志傑—金豐易居執行董事兼行政副總裁

內地客5成投資額過千萬

「公司剛於上海參與房地產展覽，推介香港樓，反應都不俗，初步有30組客有意向於短期來香港睇樓，客源有8成來自上海；2成來自浙江，另外，有8成客是屬於內地投資移民；2成純為投資。可以預料，這股移民風仍然保持。」

「雖然投資門檻為650萬元，不過，我哋的客戶有5成的投資金額為1000萬至2000萬元，今天，很難用約650萬元在香港買層地段好的靚樓。另外，客戶中有8成是收租之用；2成是給仔女留港讀書。」

何柏基—按計畫經濟師

明年才有機會加息

「香港利率一向跟着美息走，估計美國今年不會加息，加上早前金管局(新聞 - 網站 - 圖片)已發出指引關注近期住宅按揭市場價格競爭激烈，事實上，現時即使未見銀行有調高利息，但也沒有再減息的動作。以P為基礎的全期按揭計畫為例，息率一般介乎2厘至2厘1左右，可以估計，今年都是低按息。」

「如果真是加息，預期最快都是明年下半年，屆時逐步地加，假設以25點子分2次地加，都是2厘半，比較97年時10厘按息，都依然是低息環境，對樓市仍然利好。」

橫行派

雷霆—新地代理執行董事

中小型住宅「橫行向好」

「今次樓價復甦是全面性的，只是豪宅比較吸引市場注意，其實中小型住宅表現都幾好，不過，估計第4季樓市走勢無之前咁急，會「橫行向好」，大概升約5%左右。」

審慎派

�\智文—理大建築及房地產學系教授

大漲小回升幅已超預期

「由年初至今已急升逾20%，現況的確比實際經濟升得快，預料第4季樓價橫行的機會幾大，大漲小回，豪宅和中小型住宅樓價差距會愈來愈大，當然，若遇上股市出現大調整時，豪宅樓價也會跌得多些。」

「在樓市橫行過程中，相信市場仍會出奇地繼續錄得天價成交，因為市場上富裕人士多的是，而且，這個都是罕有特色單位，但對整體樓價影響不大。」

陳清白—資深投資者投資講回報豪宅得2厘

不少投資者都先賺離場，陳清白持有的筲箕灣麗東海景豪苑，926方呎連800方呎天台，早一個月以625萬元售出，相比於07年底510萬元購入價，現已帳面賺超過2成。

「做生意一定睇回報，現時，豪宅的收租回報僅兩三厘，扣除管理費等，回報更低，我感覺到現在好似是暴風雨前夕。中小型物業方面，由於是必需品，唔買都要租，相信200萬元物業樓價下跌風險有限。」

文偉成—渣打銀行(新聞 - 網站 - 圖片)抵押貸款部主管

短期息口走勢平穩

「澳洲(新聞 - 網站 - 圖片)央行加息四分之一厘，對香港影響不大，因為香港息口是跟美息走，估計本港的利率短期走勢平穩，始終資金仍然充裕。樓宇買賣方面，近兩三個月交投相若，不過，都有有萬二三宗成交，後市都是審慎樂觀。」

李志成—香港置業行政總裁

「追落後」二三百萬元樓受惠

「第4季樓市會走勢牛皮，表現比第3季回落，始終樓市連續7個月上升，市場購物力已消耗不少。另外，個別樓盤是有少少泡沫，短期用家入市會審慎，投資者則在套現後再等機會入市。」

「中小型住宅升幅就遠不及豪宅，不過，在低息環境下，位於新界及將軍澳一些約200萬至300萬元的單位，將出現「追落後」情況。另外，利淡因素仍在，如失業率、薪金走勢和提早加息等。」

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